Så bidrog växande klyftor till den svenska bostadsbubblan | Fria Tidningen
Per Björklund

Fördjupning


Per Björklund
  • De rikaste får inte bara en allt större del av inkomsterna, utan får också behålla en större andel genom att skattesystemet har blivit mindre progressivt, skriver Per Björklund.
  • Färska siffror från analytikerna Valueguard visar att bostadspriserna föll med tre procent på riksnivå i oktober. Nedgången de senaste två månaderna är den snabbaste sedan finanskrisen 2008.
Fria Tidningen

Så bidrog växande klyftor till den svenska bostadsbubblan

Bostadsbrist och låga räntor lade grunden till de senaste årens skenande bostadspriser. Men utan de rikaste svenskarnas svällande förmögenheter och jakten på snabba vinster hade bubblan inte blivit så stor, skriver Per Björklund.

Svarta rubriker har präglat rapporteringen om den svenska bostadsmarknaden under hösten. Särskilt gäller det huvudstaden, där kvällspressen talar om panikslagna mäklare, förtvivlade säljare och rea på bostadsrätter. Affärspressen rapporterar om tvärstopp för försäljningen av nyproducerade lyxlägenheter och växande problem för bostadsutvecklare med riskfyllda affärsplaner.

I september och oktober föll bostadspriserna i hela landet enligt Valueguards index. I Stockholm talar mäklare om ett prisfall på 10–15 procent bara de senaste månaderna. Det är ett dramatiskt trendbrott efter flera år av snabbt stigande priser och ökat bostadsbyggande.

De flesta bedömare vill fortfarande inte tala om en bostadsbubbla. Men klart är att bostadsmarknaden och bostadsbyggandet länge präglats av starka förväntningar på kraftigt stigande priser. Särskilt i Stockholm har det skett en explosion av nya aktörer, och konkurrensen om mark har drivit upp priserna till rekordnivåer.

För kommunen har det varit en guldgruva. År 2016 såldes mark för över fyra miljarder kronor, vilket innebär att intäkterna från markförsäljning mer än tiodubblats på bara tre år.

När marknaden för dyra bostadsrätter nu bromsar in växer oron för vad som kan hända.

– Det jag är orolig för är att man har dragit igång byggen och sedan går i konkurs, och då står vi där med halvfärdiga hus. Det är alltid tufft att rensa upp efter sånt här, säger Stockholms stads exploateringsdirektör Håkan Falk till Dagens Industri.

Även Fastighetsägarnas senaste konjunkturrapport varnar för konkurser bland högt belånade fastighetsbolag som köpt mark på spekulation, och en snabb inbromsning av byggandet.

En förutsättning för de skenande bostadspriserna har naturligtvis varit en lång period av lågt bostadsbyggande och tilltagande bostadsbrist, i kombination med att räntorna nu är historiskt låga. Stigande priser har i sin tur skapat förväntningar på att uppgången ska fortsätta, som har blivit självuppfyllande så länge optimismen inte rubbas.

Men stigande bostadspriser och det allt högre risktagandet bland aktörer på bostadsmarknaden har också en annan förklaring. Mönstret är ju inte nytt, utan känns igen från återkommande bubblor runt om i världen de senaste årtiondena.

Att finansmarknaderna har avreglerats och internationaliserats sedan 1970-talet är en förklaring. Kapital flödar i dag fritt över gränserna och strömmar till de platser där avkastningen för tillfället är som högst. Utländska investerare finansierar inte bara de svenska bankernas utlåning genom köp av bostadsobligationer utan köper också upp mark och fastigheter.

Men även inom Sveriges gränser finns ett växande överflöd av kapital som söker avkastning. De senaste 20 åren har de svenska hushållens samlade finansiella tillgångar växt mycket snabbare än inkomsterna eller BNP, och uppgår i dag till nästan 9 000 miljarder kronor enligt SCB. Knappt hälften av tillgångarna finns i premie- och tjänstepensionssystemet. Resten består av privat pensionssparande och sparande i fonder, aktier och på bankkonton.

En viktig förklaring till att hushållens förmögenhet har växt lavinartat är sänkta skatter och ökande klyftor. De rikaste får inte bara en allt större del av inkomsterna, utan får också behålla en större andel genom att skattesystemet har blivit mindre progressivt. Och eftersom de sparar en stor andel av sin inkomst ökar det totala sparandet när inkomstklyftorna i samhället växer. Samtidigt växer kapitalinkomsterna i betydelse i takt med att de rikaste samlar tillgångar på hög.

För några år sedan släppte tankesmedjan Global utmaning en rapport med titeln Vad gör de rika med sina pengar. I den granskar ekonomerna Sandro Scocco och Lars-Fredrik Andersson den dominerande uppfattningen bland ekonomer och politiker att sänkta marginalskatter på inkomster och kapital leder till mer investeringar och innovationer och därmed högre tillväxt och sysselsättning.

I själva verket har det blivit tvärt om. I länder där den rikaste procenten av befolkningen har fått en större andel av inkomsterna har investeringarna i den reala ekonomin minskat, samtidigt som priserna på finansiella tillgångar, fastigheter och bostäder har skjutit i höjden.

Brist på lönsamma investeringsmöjligheter i den reala ekonomin – produktion av varor och tjänster – i kombination med stigande bostadspriser har gjort att kapital har flödat in till den svenska bostadsmarknaden de senaste åren.

Nya byggherrar med spekulativa affärsplaner kunde fram till nyligen lätt hitta riskvilliga investerare när bankerna bedömt deras projekt som allt för riskfyllda.

Det är inte bara stora institutionella investerare som har öst in kapital i fastighetssektorn. Boomen har också skapat nya möjligheter för den snabbväxande ”fintech”-sektorn. Fintech är egentligen ett samlingsbegrepp för företag som erbjuder finansiella tjänster på internet, som Klarna och iZettle, men flera av de mest framgångsrika företagen på senare år har en direkt koppling till bostadsmarknaden.

Ett av de mest framgångsrika är Tessin, som beskriver sin verksamhet som crowdfunding av fastigheter. Tessin erbjuder ”småsparare” med minst 50 000 kronor i kapital att investera i enskilda fastighetsprojekt genom lån eller köp av preferensaktier. Avkastningen som utlovas är 9–13 procent.

Ett annat exempel är Lendify, som lockar med möjligheten att låna ut pengar till hög ränta till andra privatpersoner. Långivaren utlovas en ränta på 2,5 till 8 procent och låntagaren kan få låna upp till 500 000 – gissningsvis i stor utsträckning för att finansiera kontantinsatser till bostadsköp.

Genom att avskaffa mellanhänder i form av fondbolag och banker tydliggör den moderna IT-teknologin ett av finanskapitalismens utmärkande drag: hur de rika i växande utsträckning tjänar pengar på utlåning till resten av befolkningen, snarare än produktiva investeringar.

Så vad händer om bubblan spricker?

De första som drabbas är de som redan har köpt en ny bostad och nu måste sälja sin gamla på en sjunkande marknad. På sikt kan fastighetsbolag med små marginaler gå i konkurs och privatpersoner som har investerat i riskabla projekt eller spekulerat i bostäder göra stora förluster. I värsta fall kan problemen sprida sig genom det finansiella systemet via obligationsmarknaden och bankernas utlåning till fastighetssektorn och hushållen.

Ett kraftigt prisfall kan också leda till tvärtstopp i bostadsbyggandet och hushållens konsumtion, som har varit de två starkaste drivkrafterna bakom de senaste årens tillväxt i den svenska ekonomin, och en utdragen lågkonjunktur.

I absoluta tal förlorar så klart de rikaste mest när ekonomin dyker och börsen går ner. Men de riktiga offren är de som blir arbetslösa, småföretagare som går i konkurs och unga hushåll som har belånat sig upp över öronen för att få tak över huvudet och ”göra bostadskarriär”.

Som vanligt när bubblor brister är det inte de som har varit med och blåst upp dem som betalar det högsta priset när de spricker.

Fakta: 

Per Björklund är journalist och författare, aktuell med boken Kasinolandet: Bostadsbubblan och den nya svenska modellen.

Rekommenderade artiklar

© 2019 Fria Tidningen